年収200万の男が5年で年収1000万を目指したブログ

今まで全く興味がなかった不動産投資に興味を持ち始めました

  • FX
  • 国債
  • 投資信託

 

投資という名が付くものは大体興味を持ち、それなりに調べたりもしていたのですが、不動産投資だけはまったく興味が沸かずまったく知識がありませんでした。

 

興味がないというよりは、

 

  • 借主と関わったりとか、めんどくさそう
  • めちゃくちゃ初期投資が必要なイメージ
  • 不動産を買えるほど、お金はない

 

私とは無縁なもの…と考えていました。

 

たまたまスマホのマイフィードに不動産投資の記事が出ていて、ちょこっと読んでいたら「あれ…これって私でも十分参戦できるんじゃないの?」と気づきここ数日急に不動産投資についてずっと調べていました。

 

不動産投資って悪くないな!と思っていたのですが、調べれば調べるほど悪い面、デメリットがどんどん見えてきました…。

 

実際に不動産投資をしている人のブログを読み込めば読み込むほど、もう良いところをすべて帳消しにするくらいデメリットがたくさん見えてきたんですよね。

 

ですが、そんなデメリットがたくさんあってもちょっと参戦したいなって思っています。

 

私が考える不動産投資のメリットって?

 

不動産に投資するメリットを考えてみました。

 

メリットだけど、見方を変えればデメリットかも…という点もメリットとして書いてあります。

 

融資してもらうのが前提なので、自己資金が少なくても大きな金額を運用できる

 

融資してもらうことが前提なので、自己資金があまりなくても大きな金額を運用できるというのが一番のメリットだと思います。

 

大きな金額を運用できる=大きな利益を得ることができるってことですからね。

 

自己資金がほとんどない人でも、サラリーマンで信用があれば大金を運用することも十分可能ですからね。

 

いきなりアパート一棟のオーナーになるなんて人がたくさんいますしね。

 

これって実はただ借金して投資してるだけ

 

融資してもらうって言い換えれば、借金して投資しているってことなんですよね(言い換えなくても借金か)

 

  • FXで高いレバレッジをかけて取引する
  • 借金して株取引をする

 

不動産に限らず借金をすればどんな投資でも大きな利益を得ることができます。

 

その分失敗したときに借金が残りますが。。

 

物件を担保にしてさらに資金を借りれるのでどんどん資産を増やせる

 

一棟目を買い、それを担保に二棟目の融資をしてもらうので、どんどん資産と利益が増やせるというのもメリットの一つです。

 

1000万円の不動産一つだと1年で100万円程度の利益しかでないかもしれませんが、どんどん融資してもらって2個、3個と増やしていくと利益も2倍3倍となっていきますしね。

 

借金は減りませんが、利益が増えていくので繰り上げ返済し、純資産をどんどん増やせそうです。

 

バブルの頃それで破産者がたくさんでたんじゃなかった?

 

バブルにそれほど詳しくはないですが、

 

  • 不動産が上がるのでどんどん買う
  • 銀行もどんどん融資する
  • どんどん買う人が増え続け、住宅バブル完成

 

ざっくりこんな流れでしたよね。

 

バブル崩壊が崩壊し、時価がどんどん下がり借金を返せず破産する人が続出…どこかで融資されることから撤退しないと高確率で破産してしまう気がするのは私だけでしょうか?

 

FXでハイレバレッジで取引をしているときと同じで、上手くいっているときには資産が急激に増えるのですが、一度の大きなマイナスで全てを失ってしまう危険性がありそうです。

 

住宅バブル崩壊だけではなく、地震などもきっとそうですね。

 

まだそこまで詳しく調べていないので、保険でどこまで賄えるかわかりませんが、建物が無くなってしまえば入ってくる見込みだった家賃はおそらくなくなってしまうのではないでしょうか?

 

首都直下型地震も高確率でくると言われていますし、一か所に集中して不動産を持っているとこういったリスクもありますね。

 

ローンを返し終われば、ずっと不労所得

 

ローンを返し終われば家賃は完全に不労所得になりますので、これはすごく魅力的です。

 

築年数が経ち資産価値や家賃が下がってたとしても、入居者さえいれば一定の金額は入ってきますしね。

 

人口減少問題もありますが、すぐに人口が減る訳ではないので今はまだ気にするほどのことでもない気もしますし。

 

税金や管理費や修繕積み立て金がかかってくるので、空き部屋放置期間が長くなるとマイナスになりそうなので、そこには気を付けないといけなさそう。

 

私が考える不動産投資のデメリット

 

ここからは完全にデメリットだなって思う点を書いていきます。

 

対人なのでめんどうなことが多い

 

不動産投資の場合、株やFXと違い人と絡まないといけません。

 

  • 滞納した家賃の回収
  • 騒音などの入居者問題

 

管理会社に任せればいいのですが、管理会社とのやり取りが必要になってきますしね。

 

管理会社では解決できない問題が起これば、自分がでていかないといけない可能性だってありますしね。

 

手間がかかる

 

経理管理や確定申告はどんな投資でも必要なのですが、不動産投資ってそれ以外にも結構手間がかかるイメージです。

 

  • 物件探し
  • 購入手続き
  • 必要に応じてリフォーム
  • 空室の入居者募集
  • 管理会社とのやり取り
  • 退去後の原状復帰

 

自分で物件探しさえしてしまえばあとは業者さん任せにできますが、その分コストがかかってしまいます。

 

高い利回りを出そうとすると、どうしても自分の手を掛けなければならなくなりそうです。

 

利回りの低い物件でコストを掛けると…ほとんど利益が出ないのに業者さんとのやり取りに四苦八苦…なんて可能性もあります

 

実質の利回りが低い

 

不動産の売買サイトを見てみると物件の利回りは年7〜15%くらいが相場のようです(満室時の想定利回り)

 

年間10〜15%の利益を得られるのなら、投資としては悪くないのですが、この利益から様々な費用がかかってきます。

 

  • 入居者の募集
  • 管理会社、リフォーム会社への支払い
  • ローンの金利
  • 各種税金

 

満室時の想定利回りからこれらの費用を差し引くと、かなり低い利回りになってしまいそうです。

 

その上空室ができれば、利回りは大きく下がりますし、物件が古くなれば家賃だって下げないと誰も入居してくれなくなります。

 

建物が古くなったら大幅な改修工事が必要になり、そこまで積み上げた利益を全部吐き出す可能性だってあります。

 

知識が必要

 

  • 再建築不可の土地もある
  • 不動産の状態
  • 耐震基準など

 

全然知識のない私が、数日掛けて色々調べましたがわからないことだらけです。

 

知識はなくても失敗を恐れず勢いで購入してもいいかもしれませんが、もしも建物に大きな問題(ちょっと知識がある人ならすぐにわかるレベル)があった場合…もう最悪ですよね。

 

借金して購入するわけですから、もしも相場よりかなり高い不良物件を買ってしまってもローンは払い続けないといけません。

 

過去のバブル崩壊が頭をよぎる

 

現金で中古マンション1部屋購入などであれば、もしも失敗しても自分の本業収入で補えるので問題はありません。

 

入居者がいなくても、最悪自分が住んでしまえばいいですしね。

 

ですがうまく軌道にのり、融資を受けつつ次々と物件を買い増していくと、本当に取り返しのつかないことになってしまう可能性もあります。

 

何億も資産を持っていた人が自己破産…過去のバブル崩壊が頭をよぎります。

 

そんなデメリットしか見えてこない不動産投資に私が手を出そうとする理由

 

調べれば調べるほどデメリットしか見えてこない不動産投資ですが、もしかしたら手を出すかもしれません。

 

不動産投資を副収入の柱にするという訳ではなく、すごく良さそうな物件があれば手を出してみてもいいかなって思うレベルですが。

 

自分の貯金では手がでないと思っていたけど、不動産って想像していた以上に安い

 

私の貯金額では、不動産投資なんて絶対にできないと思っていましたが、調べてみると安い不動産って想像以上にありました。

 

  • 東京のマンションが500万円
  • アパート一棟が1000万円以下で買えるとか
  • 100〜300万円で買える田舎の古い一戸建て

 

不動産投資は数千万〜1億円くらい必要だと思っていましたので、「え?中古物件ってこんな金額で買えるの?」と軽く衝撃を受けました。

 

銀行から融資を受ければ、今すぐアパート一棟のの大家になることだって可能なのです。。。

 

自分とは関係がない不動産投資が、ものすごく近いものに感じました。

 

この程度の価格で不動産を取得できるのなら、サラリーマン大家が増えるのも理解できますね。

 

一昔前は近くの不動産会社にいって、その中から選択するしかなかったのですが、ネットの普及で全国各地の物件が投資対象になったのはとてもに大きいです。

 

「実は…アパート一棟持ってるんだ」と言えば、モテそう

 

女性からモテそう…私を不動産投資に手をだそうか考えた最大の理由です。

 

「女の子からモテて遊びまくろう!」という不純な動機ではなく、割と切実に悩んでいます。。

 

私は30代半ばのモテない独身男なので、そろそろ本気で結婚相手を見つけないと生涯独身が確定してしまいます。

 

私が年収1000万円を目指すのも、将来結婚して幸せな家庭を築いて、お金に不自由しないのんびりした老後を過ごしたい…こんな気持ちからきています。

 

生涯独身が確定してしまうと、無理してお金を稼ぐ意味も無くなってくるので、私にとっては結婚はやはり必須です!

 

不動産投資をしていれば、婚活でモテる…はず!?

 

現在の私の本業収入は250万円以下…田舎とはいえこの年収では婚活での結婚対象として見てもらえないんじゃないかと不安になります。

 

トークが上手だったり、イケメンならこの位の年収でも十分戦えそうですが、私…残念な男なんですよね。。

 

婚活パーティーに参加した事があるんですが…カップルに慣れる気がまったくしませんでした(笑)

 

公務員やイケメンの人が人気でしたね。。

 

私は空気のような存在でしたね。

 

その頃は副収入が年100万円くらいだったので、さりげなくそれもアピールしましたが、合わせても年収350万円…参加男性の平均くらいでした。。

 

不動産投資は副収入の中でイメージが良い?

 

あまり副業や投資の知識がない知人達などと話していると、不動産投資ってすごく堅実な方法に見えるようです。

 

  • アフィリエイト…怪しいことで儲けてるの?
  • FX…危ないし、辞めておいたほうが良いよ

 

私のやっているアフィリエイトやFXは普通の人から見ればあんまりイメージは良くないみたいです。かなしい

 

それが不動産になると、なぜかイメージが良くなるんです(何もしなくても毎月家賃が貰えるイメージがあるからかな?)

 

不動産って投資家っていうよりも、資産家のイメージが強いですしね。

 

(アパート一棟持ってるって…もしかしてこの人すごいお金持ち!?)

 

婚活で「アパート一棟所持しています!」って発言は、かなりのアピールポイントになりそうな気がしますしね!

 

婚活女性にベネフィットを想像させるのには最高の投資方法です。

 

もしも不動産投資で失敗しても婚活のコストと割り切ってしまえば、そんなに精神的なダメージは受けないですしね。

 

嫁も手に入れ、不動産収入でウハウハ…これはもう買うしかない気がしてきたぞ。。

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